L’indice de villégiature de la MRC de Memphrémagog

mercredi 9 mars 2011 par Hubert Simard

À quoi peut servir un indice de villégiature ? C’est un outil utile pour évaluer à quel point les finances municipales et l’économie régionale peuvent être dépendantes de l’apport fiscal et économique des propriétaires de résidences secondaires. Cet éclairage permet de questionner les priorités régionales et locales dans le dossier du Mont-Orford.

Les menaces à la pérennité de la station touristique du Mont-Orford vont au delà des pertes d’emploi directs et des retombées économiques associées à la station touristique et évaluées à 20 millions $. La structure économique de la région et la distribution du fardeau fiscal sont en cause.

Différences entre villégiateurs et population permanente

Il y a des différences fondamentales entre les clientèles qui investissent dans des résidences secondaires pour leurs loisirs et celles qui sont installées dans la région depuis des générations pour y travailler et pour y élever une famille.

Les villégiateurs ne sont pas motivés à payer pour des services qui ne sont pas essentiels et dont ils bénéficient déjà dans la municipalité où se trouve leur résidence principale. De leur côté les résidents permanents recherchent un milieu de vie qui offre la gamme des services associés à la vie urbaine et communautaire. Au total, tout le monde bénéficie de la diversité et de la complémentarité d’un milieu de vie riche de l’ensemble de ses ressources et de son authenticité. Dans la situation actuelle, les villégiateurs risquent de perdre l’infrastructure de la station touristique, qu’ils considèrent comme un acquis, en même temps qu’on exige, à Magog, des hausses de taxes pour des services qui répondent aux besoins de la population permanente.

Sur le plan politique, les villégiateurs sont rarement impliqués dans les enjeux de développement locaux. Ils votent avec leurs pieds. Cela laisse largement la place aux résidents permanents pour déterminer les priorités locales. Les frontières entre ces deux clientèles peuvent s’estomper avec le temps. Une proportion substantielle de villégiateurs évolue vers la résidence permanente, souvent à l’âge de la retraite. Les valeurs de ces nouveaux résidents permanents demeurent proches de celles des villégiateurs et un fossé se creuse avec la population traditionnelle de la région. Les tensions autour du dossier du Mont-Orford sont révélatrices d’une évolution des valeurs de la population. Le patrimoine naturel et récréatif du parc national du Mont-Orford est essentiel pour les villégiateurs. Pour une majorité de la population permanente, les priorités sont ailleurs. La recherche d’un équilibre n’est pas évidente.

La prépondérance de l’industrie du tourisme

Sur le plan économique, la chambre de commerce locale s’intéresse peu aux villégiateurs. L’industrie du tourisme entretient une vision du développement régional qui est axée sur ses propres intérêts et qui a l’écoute des élus.

En matière d’hébergement, l’industrie du tourisme favorise des modèles qui répondent aux besoins des touristes de passage dans la région ou d’acheteurs de temps partagé. La rotation rapide de la clientèle permet de rentabiliser des commerces de restauration, de services et de biens spécialisés. La valorisation de la clientèle de villégiature passe au second plan.

Cette situation fausse les perspectives dans le dossier de la station touristique du Mont-Orford. Les efforts de réflexion pour identifier les « intéressés » ont été concentrés sur le potentiel de développement de complexes immobiliers à proximité de la station de ski et sur les commerçants, à commencer par les hôteliers qui contribuent à la promotion du tourisme par une taxe sur les nuitées. C’est sur la base des nuitées de l’industrie hôtelière que les trois municipalités de Magog, d’Eastman et du Canton d’Orford ont choisi d’établir leur contribution au Fonds de relance.

Nul doute que les hôteliers sont en tête de liste des intéressés au maintien de la station touristique. On peut toutefois argumenter que les villégiateurs sont tout autant intéressés. La valeur des propriétés des résidences secondaires est liée à la qualité de l’environnement de villégiature mais aussi à la présence d’infrastructures de loisir. La station de ski et le terrain de golf du Mont-Orford ne sont pas les seules ressources de la région mais leur fermeture enverrait un signal négatif qui aurait un impact sur la valeur de ces propriétés.

Le poids économique de la villégiature

On peut aussi argumenter que le poids économique de la villégiature à l’intérieur de la région est beaucoup plus substantiel que celui de l’industrie du tourisme et qu’il est le fondement économique de la station touristique. Ce sont principalement les villégiateurs qui achètent les passes de saison et qui fournissent les entrées de fonds nécessaires pour le démarrage des saisons. Les passes de saison aident également à amortir l’impact des mauvaises saisons lorsque les ventes journalières de billets sont à la baisse.

Les villégiateurs consomment moins de services de restauration ou de location d’équipements. Par contre, leur consommation constitue un apport important au développement des commerces de l’économie locale dans les domaines de l’alimentation, de la quincaillerie, du matériel de sport et de loisirs et aussi dans le domaine des services à l’entretien des propriétés tels que la construction, le déneigement, le paysagement...

Les municipalités de la MRC de Memphrémagog et les associations de gens d’affaires ont intérêt à évaluer l’impact d’une évolution négative de la villégiature sur leur territoire et à sensibiliser la population permanente sur ces enjeux.

L’apport de la villégiature dans l’augmentation des valeurs foncières au cours des dernières années a augmenté plus rapidement que celui du milieu résidentiel des résidences permanentes. Cet apport substantiel a facilité le financement d’infrastructures et la prise en charge de nouveaux équipements au service de la collectivité. Dans la cas de la Ville de Magog, on investit dans une bibliothèque, dans un centre sportif, dans la rénovation de l’usine de filtration d’eau...

Les élus doivent se poser la question suivante. Qu’arrivera-t-il si la valeur relative des propriétés de villégiature, comparativement à celle des propriétés résidentielles conventionnelles, se met à décliner ? Par la simple mécanique de l’évaluation municipale à la valeur du marché, il y aura un transfert de fardeau fiscal des villégiateurs vers les résidents permanents. Cet impact sera d’autant plus lourd que, dans certains secteurs, les propriétés de villégiature génèrent des valeurs foncières substantiellement plus élevées que celles des milieux résidentiels conventionnels. Par exemple, la valeur moyenne des 1 179 propriétés de la catégorie « Chalets, maisons de villégiature » de la Ville de Magog est de 417 253 $ alors que la valeur moyenne des 8 085 unités de logement est de 223 208 $.

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Chalets et maisons de villégiature : 27,5% de la valeur foncière des municipalités de la MRC de Memphrémagog

Le rôle d’évaluation foncière de l’ensemble des municipalités de la MRC de Memphrémagog permet de mettre en évidence une partie substantielle de la réalité économique de la villégiature : la valeur des résidences secondaires et la contribution de leurs propriétaires aux finances municipales. La catégorie « Chalets, maison de villégiature » représente 27,5% des valeurs imposables de l’ensemble des immeubles de la MRC de Memphrémagog.

Lorsqu’on compare cette catégorie fiscale avec d’autres catégories représentatives des domaines économiques, on constate qu’elle dépasse de loin les catégories « Hôtels, motels et maisons de tourisme » aussi bien que la catégorie « Commerciale ». Le graphique qui suit illustre cette différence pour les trois municipalités d’Eastman, du Canton d’Orford et de Magog.

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Finalement, il est intéressant de constater la place importante qu’occupe la catégorie « Chalets, maison de villégiature » dans les valeurs foncières de chacune des municipalités de la MRC de Memphrémagog.

L’indice de villégiature permet de mesurer le niveau de dépendance des municipalités de la MRC de Memphrémagog à l’égard de la clientèle des propriétaires de résidences secondaires. C’est le rôle d’évaluation municipale qui détermine la valeur des propriétés à l’aide de techniques d’évaluation de masse fondées sur les transactions répertoriées sur le marché immobilier. L’évaluation est réalisée sur une base triennale et les données du dernier rôle ont été déposées en 2009.

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Dans le cas de la municipalité d’Austin, c’est 52% de la valeur foncière de la municipalité qui provient de la catégorie « Chalets, maison de villégiature ». Six autres municipalités s’approchent de la barre du 40% ou la dépassent.

L’attractivité de l’Estrie pour la clientèle de villégiature

Est-ce un secteur en croissance, stable ou en décroissance ? Pour le moment, on ne dispose pas des données pour apprécier l’évolution de la villégiature sur le territoire de la MRC de Memphrémagog.

Les statistiques du sondage au Salon Chalets et Maisons de campagne de 2010 à Montréal portent à réflexion.

Seulement 18% des visiteurs du Salon Chalets et maisons de campagne de Montréal intéressés à acheter un terrain ou un chalet sont attirés par l’Estrie. Étonnamment, c’est la région de Lanaudière (23%) qui est la plus attrayante, suivie de près par la région des Laurentides (22%).

On aurait pu s’attendre à ce que l’Estrie se retrouve au deuxième rang à la suite de la région des Laurentides.

Conclusion

La villégiature est un secteur économique mal défini et à faible visibilité qui se distingue de l’industrie du tourisme. Il n’en occupe pas moins un rôle stratégique dans l’économie locale et régionale.

Magog était une ville manufacturière dont la base a considérablement régressé. Elle peine à maintenir un noyau manufacturier. La ville centre attire des commerces en périphérie mais sa rue principale a de la difficulté à garder sa vitalité malgré des efforts importants pour la soutenir. Le tourisme joue un rôle déterminant dans l’économie régionale mais le contexte économique global n’est pas porteur de croissance.

Ski Montjoye a fermé ses portes en 2010, Owl’S Head est en attente d’un nouveau propriétaire et la station touristique du Mont-Orford est en situation de dernier recours.

La régression de la région dans le domaine de la villégiature serait coûteuse pour la population permanente dont le fardeau fiscal serait accru. Ne serait-ce que pour cette considération, un nouvel équilibre doit être recherché entre les priorités de la population permanente et celles des villégiateurs.

Des études prévoient la croissance du marché de la villégiature à mesure que la génération des 45-65 ans se rapproche de la retraite.

Pour que la région soit dans une position concurrentielle il faudra d’abord qu’elle démontre sa capacité à protéger son patrimoine et à conserver les acquis des générations précédentes de villégiateurs.


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