Relance du Mont-Orford ou relance de Vertendre ?

« Relance du Mont-Orford : un hôtel et des lofts verts » C’est le titre d’un article paru dans le journal La Presse, cahier Affaires, le 9 mai 2011. Il repose sur une entrevue avec Alain Chagnon, propriétaire d’un domaine de 1 000 acres adjacent au Mont-Orford et connu sous le nom de Vertendre.

Cet article de La Presse est publié au moment où le promoteur immobilier négocie la prise en charge de la station touristique du Mont-Orford (ski et golf) avec la MRC de Memphrémagog. Il démontre bien sa capacité à orienter les perceptions par un marketing médiatique favorable à ses intérêts.

Avec cette entente, la relance du Mont-Orford redevient une affaire de développement immobilier, cette fois, en périphérie du parc national. On se souviendra qu’un projet de développement dans le parc national du Mont-Orford a été au centre de la controverse qui a hanté le gouvernement Charest au cours des dernières années.

Les priorités d’Alain Chagnon sont claires. Le promoteur ne met pas de l’avant les investissements qu’il prévoit réaliser pour rendre la station de ski du Mont-Orford et le terrain de golf plus compétitifs auprès des clientèles des skieurs et des golfeurs. L’investissement prioritaire de Chagnon est la mise en place d’un lien mécanique entre la station de ski et le territoire du Vertendre pour donner de la valeur à son projet immobilier.

Cette perspective est préoccupante à plus d’un titre.

Un projet immobilier spéculatif

Si le promoteur était une organisation expérimentée dans les domaines de l’immobilier et dans le développement d’infrastructures de loisir et si cette entreprise était solidement capitalisée, on pourrait envisager l’avenir économique de la station touristique d’une manière positive.

Ce n’est pas le cas.

Le Vertendre est un projet spéculatif à la recherche de partenaires capables de financer sa vision de développement et de soutenir le projet à long terme. Les frères Chagnon ont investi dans l’achat de terrains depuis 2004. Ils n’ont pas l’expérience de développements immobiliers d’envergure. Leurs terrains sont lourdement hypothéqués à des taux qui vont jusqu’à 15 % par année.

Contrairement à ce qui est affirmé dans le journal La Presse, il ne s’agit pas d’un « nouveau projet immobilier » et la MRC de Memphrémagog n’est pas associée au promoteur pour « construire 900 unités d’habitation et un hôtel dans le respect de la nature ». Le promoteur a été retenu comme partenaire à 20 % de la Société d’économie mixte mise sur pied par la MRC actionnaire majoritaire à 80 % pour gérer les installations de la station touristique.

Un marché immobilier défavorable

Le Vertendre a d’abord été lancé comme un ballon dans la saga du Mont-Orford en mars 2007 (La Tribune, 2007-03-13). En plus du développement immobilier, Alain Chagnon promettait un téléphérique vers Le Vertendre, un nouveau chalet pour la station de ski, une nouvelle remontée mécanique sur le mont Alfred-Desrochers, un nouveau système d’enneigement artificiel et la rénovation du système d’irrigation du terrain de golf.

Les frères Chagnon relancent leur projet en grande pompe en octobre 2008. (La Tribune 2008-10-18) leur consacre la une et les cinq premières pages de l’édition de fin de semaine « La relance de la station Orford, Vertendre rêve d’un joyau vert, Un hôtel de luxe au sommet du mont Sylvio-Lacharité dès 2009. ». Les plans de l’hôtel qui devaient être réalisés par l’artiste suisse Heinz Julen ne se sont jamais matérialisés.

Les années qui suivent sont marquées par l’effondrement de l’économie globale. La déréglementation excessive du financement dans le secteur immobilier aux États-Unis et les abus qui ont suivi ont été identifiés comme la cause fondamentale de cette crise. Les projets immobiliers du secteur récréo-touristique ont été particulièrement touchés. Aux États-Unis, on rapporte des baisses de valeur systématiques de l’ordre de 40% dans ce secteur. Les géants du secteur, dont Intrawest, propriétaire de Whistler et du Mont-Tremblant, ont échappé de peu à la faillite. Les spéculateurs, qui étaient très actifs dans ce marché, l’ont quitté, laissant aux propriétaires le choix d’absorber de lourdes pertes ou d’attendre pendant des années une reprise du marché qui ne se manifeste pas.

Rien ne permet de croire qu’un boom immobilier en milieu de villégiature soit en vue au Québec. Les baby-boomers, dont l’épargne a été affectée par la crise, rationalisent leurs dépenses. Les aubaines en Floride peuvent être plus attrayantes que les chalets attenants aux stations de ski. Les stations de ski des Cantons de l’Est, Bromont, Sutton, Owl’s Head ont aussi leurs projets de développement immobilier qui stagnent depuis des décennies.

Un lien mécanique rentable pour la station de ski ?

Autre facteur troublant. Selon l’article de La Presse, en s’associant à la MRC le promoteur aurait obtenu le lien mécanique entre la station de ski et Le Vertendre. La loi 90 sur le Mont-Orford est très précise. Le promoteur doit déposer les études d’impact et il doit justifier la valeur économique du projet. Plus précisément, il doit déposer une étude : « démontrant des perspectives réalistes de viabilité et de rentabilité du projet et sa contribution à la consolidation de la situation financière du centre de ski » Le projet doit faire l’objet d’une consultation publique. Ce n’est qu’après avoir réalisé cette consultation que la MRC pourra appuyer ou non un projet de lien. La décision finale appartient au ministre du Développement durable de l’Environnement et des Parc.

En aucun cas le promoteur peut s’appuyer sur un partenariat favorable au projet de lien de la part de la MRC. Il place cette institution en conflit d’intérêts. La MRC est responsabilisée par le gouvernement pour l’évaluation de l’intérêt public et de l’intérêt de l’avenir de la station touristique dont le patrimoine immobilier lui a été cédé par le gouvernement.

La question des conflits d’intérêt

Ceci ouvre la question des conflits d’intérêt entre les intérêts collectifs de la MRC et les intérêts privés. À la question de la journaliste, Alain Chagnon répond « Si on y trouve notre compte, tout le monde y trouvera son compte ». Nous sommes donc informés du sens de l’éthique du promoteur.

La planification de l’aménagement du territoire fait partie des principales responsabilités de la MRC. La MRC doit planifier de manière à tenir compte des multiples enjeux du développement sur les plans environnemental, social et économique. En dépit du discours de marketing vert de Vertendre, le projet proposé constitue un développement agressif du voisinage d’un parc national. Les meilleures pratiques veulent qu’on maintienne une zone tampon autour du parc, qu’on évite les constructions dans les secteurs fragiles à forte pente menacés par l’érosion, qu’on protège les paysages de grande valeur. Vertendre veut s’approprier la valeur des paysages en construisant des habitations en hauteur et un hôtel au sommet du mont Sylvio-Lacharité. La MRC a modifié le schéma d’aménagement en 2008 pour accommoder la vision de développement de Vertendre tout en lui imposant des contraintes élémentaires. À ce jour, le promoteur n’a pas déposé à la municipalité d’Eastman les plans détaillés et les études nécessaires pour se conformer au plan d’urbanisme et au schéma d’aménagement.

Le promoteur a également une tendance à ignorer la réglementation locale lorsque son intérêt est en cause. Il gère un service de location de chalets à court terme alors que le zonage local ne le permet pas. Est-ce que le partenaire de la MRC jouit d’un traitement de faveur ? Le maire de la municipalité d’Eastman et préfet de la MRC, Gérard Marinovich, a été questionné à ce sujet à l’assemblée mensuelle de la MRC par Mont-Orford, la saga. Il a esquivé la question de l’exigence du respect de la réglementation municipale dans la convention à intervenir entre le promoteur et la MRC.

Dans ce contexte, on ne se surprendra pas du fait que le promoteur présente la MRC comme un partenaire de son projet.

Un avenir incertain

Pour le moment, il y a peu de conséquences parce qu’il se passe peu de choses sur le terrain. Au début juin le gouvernement, qui a épongé les factures depuis des années se retire complètement de la gestion de la station touristique. Le tandem Vertendre/Soroma prend la relève sous la tutelle de la MRC, qui s’est engagée à ne rien investir et à ne pas faire les frais d’éventuels déficits.

Les conditions gagnantes sont-elles réunies pour assurer la relance du Mont-Orford ? En l’absence d’un partenaire financier solidement capitalisé et patient, les problèmes de Le Vertendre vont se conjuguer avec ceux de la station touristique. Ce n’est pas l’artiste suisse Heinz Julen ni le Club Méditerranée qui se porteront au secours des promoteurs d’Eastman.

Le Vertendre dispose-t-il d’une carte secrète ? Compte-t-il sur le fonds de relance régional et sur des subventions pour le soutenir dans son projet de lien mécanique et pour éponger les déficits ? Se lance-t-il dans une fuite en avant en souhaitant une solution miracle ? On verra si les plans de développement immobilier passent les étapes d’approbation et si les acheteurs se manifestent. On verra également après une première année d’exploitation de la station touristique si les usagers sont satisfaits et si les résultats financiers tiennent la route.

Dans l’intérêt public d’une saine gestion de l’aménagement du territoire et de la conservation d’installations récréo-touristiques patrimoniales, une surveillance attentive des décisions des institutions locales et régionales et de l’évolution du projet Vertendre est de mise de la part des citoyens et des médias.